CARA BELI RUMAH TANPA DEPOSIT : TIPS BELI RUMAH

CARA BELI RUMAH TANPA DEPOSIT : TIPS BELI RUMAH
Share Artikel Ini Di Media Sosial

CARA BELI RUMAH TANPA DEPOSIT : TIPS BELI RUMAH

Ini cara beli rumah tanpa deposit, namun saya nak betulkan salah tanggapan ramai tentang belian rumah tanpa deposit ni. Kalau anda beli rumah subsale, beli rumah tanpa deposit bukan bermakna tanpa wang langsung.

Ini kerana anda masih perlukan tunai untuk bayar deposit. Sesetengah penjual mungkin boleh kurangkan deposit yang mereka perlukan. Tapi bukanlah makna tak ada langsung.

Deposit ini sebenarnya penting untuk anda ikat perjanjian tu dengan pemilik. Kalau tak ada memang pemilik tak yakin.

Selain itu, anda juga perlu bayar fi peguam dan duti setem. Mereka buat kerja, janganlah sampai fi peguam ni pun anda masukkan dalam pinjaman.

Baca Juga : PANDUAN BELI RUMAH : PEMBELI RUMAH PERTAMA

Berikut alternatif yang anda kalau tak cukup tunai:

BELI RUMAH BELUM SIAP DARI PEMAJU

Anda boleh beli rumah belum siap daripada pemaju. Dalam pasaran sekarang, banyak pemaju tawarkan belian rumah dengan bayaran minimum. Kadang-kadang ada juga offer sampai yuran guaman dan MOT pun anda tak perlu bayar.

Nota: sebenarnya pemaju dah masukkan semua kos ni dalam harga jual.

GUNA SKIM RUMAH PERTAMAKU

Kedua, anda juga boleh guna Skim Rumah Pertamaku. Melalui skim ni, pemohon yang layak boleh dapat margin pinjaman sehingga 110% dari harga belian.

Berdasarkan pengalaman saya, kadar faedah yang ditawarkan adalah lebih tinggi daripada pakej biasa (sekitar 0.4% lebih tinggi).

Sebelum mohon, semak kelayakan anda terlebih dahulu di laman web Skim Rumah Pertamaku.

MARK-UP LOAN

Mark-up adalah teknik di mana pembeli buat manipulasi harga belian dengan tujuan nak dapatkan lebihan wang tunai. Biasanya pembeli guna kaedah ini untuk bayar deposit, yuran guaman dan kos duti setem.

Dalam kaedah mark-up:

  • Pembeli setuju buat belian dengan pemilik pada satu harga (harga asal)
  • Pembeli kemudian kemukakan kepada bank harga yang lebih tinggi daripada asal semasa memohon pinjaman (harga mark-up)
  • Di akhir proses belian, pembeli akan dapat tunai bersamaan perbezaan antara harga mark-up dan harga asal (darab margin pembiayaan).

Sebenarnya teknik ini adalah salah yang mana pembeli kemukakan maklumat yang tak betul kepada bank. Mark-up juga ada beberapa kelemahan:

  • Bayaran guaman dan duti setem yang lebih tinggi kerana ikut harga mark-up.
  • Sekiranya penjual kena Cukai Keuntungan Harta Tanah, kemungkinan mereka akan minta pembeli bayar cukai untuk bahagian mark-up.

Bagi saya elakkan guna kaedah ini. Lebih baik guna Skim Rumah Pertamaku atau buat pengeluaran KWSP.

BUAT PENGELUARAN KWSP

Akhir sekali, anda boleh membuat pengeluaran KWSP untuk bayar kos deposit dan guaman. Bila beli rumah, KWSP benarkan anda keluarkan jumlah yang sama dengan:

  • Perbezaan antara harga belian dan jumlah pinjaman;
  • Campur 10% tambahan;
  • Tertakluk kepada baki tunai dalam Akaun 2.

Sebagai contoh, katakan harga belian adalah RM100,000 dan pinjaman RM90,000. Anda boleh keluarkan RM10,000 (RM100,000 – RM90,000) dan tambahan 10% dari harga rumah sebanyak RM10,000.

Jumlah pengeluaran untuk contoh ini ialah RM20,000. Namun begitu, kalau anda guna pakej pinjaman 100% macam Skim Rumah Pertamaku, jumlah yang anda dapat hanya 10% daripada harga belian.

Lihat Awning Murah Untuk Rumah Anda Di Sini!

CARA BELI RUMAH TANPA KHIDMAT EJEN

SEMAK HARGA PASARAN RUMAH

Sesetengah pemilik rumah, mereka tak semak harga pasaran masa jual. Kadang-kadang harga jual tu terlalu tinggi, tetapi ada pembeli berminat. Malangnya, mereka bayar deposit terus kepada pemilik, dan kemudian tak dapat pinjaman yang cukup.

Ada sesetengah pemilik yang kurang faham anggap, bila pinjaman tak cukup, itu adalah masalah pembeli dan deposit yang pembeli bayar dikira hangus.

BAYAR DEPOSIT KEPADA PEGUAM

Oleh sebab itu, kalau anda beli rumah terus dengan pemilik, pastikan anda bayar wang tempahan dan deposit tu kepada peguam. Kemudian, minta peguam tu untuk keluarkan surat tunjuk minat kepada pemilik. Peguam yang mahir, akan pastikan kepentingan anda terjaga melalui terma dalam surat tersebut.

SELESAIKAN PROSES SECEPAT MUNGKIN

Oleh kerana anda urus sendiri belian rumah, pastikan proses tu berjalan lancar dan ikut tempoh yang termaktub dalam surat tunjuk minat. Anda mesti buat persiapan awal dari segi dokumen belian, tahu bank mana yang patut anda guna dan kenal jurubank dan peguam yang ada kebolehan untuk selesaikan jual beli tersebut.

TIPS CARA BELI RUMAH

Dalam bahagian ni, saya nak kongsi beberapa tips cara beli rumah. Saya tak masukkan dekat bahagian sebelum ni kerana penerangan tu boleh jadi terlalu panjang. Tapi bahagian ni pun kritikal juga untuk anda tahu.

TIPS PILIH PEGUAM

Bila anda nak pilih peguam untuk beli rumah, pilihlah peguam yang ada pengalaman dan fokusnya dalam hartanah (Conveyancing). Ini kerana, lain peguam lain kemahiran mereka. Kalau anda pilih peguam yang tak biasa dengan proses jual beli, kes tu mungkin akan jadi lambat.

SEMAK KATEGORI PENGGUNAAN TANAH DAN SYARAT NYATA 

Kalau anda beli rumah pertama, semak kategori penggunaan tanah dalam geran. Ini untuk pastikan anda layak dapat pengecualian duti setem, jika beli rumah bawah RM500,000.

Sesetengah hartanah macam kebanyakan pangsapuri perkhidmatan, SOHO dan SOVO, pemaju atas tanah komersial.

Untuk hartanah macam ni, anda bukan sahaja mungkin tak layak dapat pengecualian duti setem, tapi mungkin juga perlu bayar kedar cukai dan kadar utiliti yang lebih tinggi.

Bukanlah salah beli hartanah macam ni. Tapi saya ingatkan anda ni supaya tak ada kejutan kalau sampai bil dari peguam nanti.

FREEHOLD ATAU LEASEHOLD

Sesetengah pembeli rumah boleh jadi ada dilema. Oleh kerana freehold ni hakmilik kekal, jadi patut ke kita beli hartanah freehold sahaja.

Pendapat saya, kalau ada dua rumah bersebelahan, satu freehold dan satu lagi leasehold dan semua ciri lain adalah sama – pilihlah hartanah freehold.

Tapi kalau harga hartanah freehold ni terlalu mahal, dan anda beli untuk duduk, tak apa beli leasehold pun. Yang penting rumah tu kena dengan keperluan anda dan keluarga.

Ada pun anda beli rumah untuk pelaburan, yang paling penting bukan freehold atau leasehold ni. Yang utama ialah adakah rumah tu dapat beri pulangan yang baik pada masa hadapan.

AMBIL KIRA KOS DAN KARENAH HARTANAH STRATA

Hartanah strata macam pangsapuri dan kondominium ada kos tambahan yang anda perlu bayar iaitu  yuran penyelenggaraan dan insuran kebarakan. Semak kos ini sebelum beli dan ambil kira dalam bajet bulanan. Ada tempat yuran penyelenggaraan boleh mencecah 50 sen untuk satu kaki persegi.

Selain itu, hartanah strata juga bermakna anda terikat dengan peraturan persatuan penduduk. Sesetengah kita mungkin anggap peraturan ni leceh. Untuk rumah landed strata misalnya, nak buat ubahsuai luar mungkin pengurusan tak bagi.

Peraturan ni sebenarnya bukanlah untuk menyusahkan penduduk. Ianya untuk kebaikan bersama. Tapi kalau ianya tak kena dengan situasi anda, cari rumah yang berstatus geran individu.

HARTANAH MASTER TITLE

Master title merujuk kepada tanah yang mana pemaju belum lagi pecahkan kepada bahagian kecil dan pindahkan kepada pemilik. Jika anda buat carian nama, anda akan dapati pemaju masih penama tanah tersebut.

Hartanah jenis master title yang berumur lebih 10 tahun, sukar untuk dapat pinjaman bank kerana mereka anggap hartanah macam ni berisiko. Sebelum anda beli, bincanglah dahulu dengan ejen hartanah dan juga peguam.

Selain itu, ada juga kes yang mana geran individu / strata dah keluar, tetapi pemilik belum tukar kepada nama mereka. Hartanah macam ni taklah berisiko tinggi, tapi proses pindah miliknya akan jadi lama.

MARGIN PEMBIAYAAN RUMAH KETIGA

Macam yang saya dah terangkan, margin pembiayaan rumah ketiga ialah 70%. Tapi anda perlu tahu juga, margin pembiayaan ni dikira berdasarkan berapa bilangan pinjaman rumah yang anda ada, BUKAN berapa bilangan rumah.

Katakan anda ada dua buah rumah dan cadang nak beli rumah ketiga. Kalau salah satu antara rumah pertama atau kedua tu dah habis bayar, margin pinjaman anda akan jadi 90% semula (i.e. dikira pinjaman kedua).

BAGAIMANA PINJAMAN BERSAMA MEMPENGARUHI MARGIN PEMBIAYAAN

Kalau anda buat pinjaman bersama, cara ini akan berikan kesan kepada margin pinjaman rumah ketiga. Macam saya sebut sebelum ni, margin pinjaman rumah pertama sehingga 100%, kedua 90%, dan ketiga 70%.

Kita ambil contoh sepasang suami isteri. Mereka boleh dapatkan 4 pinjaman perumahan pada margin lebih 90% (dua pinjaman nama isteri, dua pinjaman nama suami).

Tapi kalau pasangan itu beli rumah dan buat pinjaman bersama, bank menganggap KEDUA mereka dah guna kuota 90% Mereka kini hanya boleh membeli tiga unit pada margin 90%.

Oleh itu jika anda ingin buat pelaburan di masa akan datang, rancanglah belian supaya anda dapat maksimumkan bilangan pinjaman dengan margin > 90% ini. Apa pun, ini bukanlah wajib. Kalau kita hanya layak dapat pinjaman melalui pinjaman bersama, teruskan. Yang penting anda beli rumah.

About Author

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *